בעוד שברוב ערי ישראל תמ"א 38 כבר הפכה להיסטוריה, בחיפה, אחת מ-12 הערים שקיבלו הארכה, היא עדיין חיה ובועטת. אבל לא לעוד זמן רב. בחודש מאי הקרוב יפוג תוקפה של תוכנית המתאר הארצית גם בבירת הכרמל, והעיר תעבור באופן מלא לתוכנית החדשה: התחדשות בניינית (חפ/-2666 תוכנית להתחדשות בניינית, חיפה).
עבור בעלי דירות בבניינים ישנים, מדובר בשינוי דרמטי של כללי המשחק. "אנחנו נמצאים בצומת קריטי", מסבירים עורכי הדין יהונתן שפי ויצחק בוזגלו, המתמחים בהתחדשות עירונית ומלווים בעלי דירות בעשרות פרויקטים בעיר. "התוכנית החדשה מייצרת ודאות תכנונית, אבל היא גם מביאה איתה אתגרים כלכליים חדשים ליזמים, כמו היטלי השבחה וזכויות בנייה שמשתנות משכונה לשכונה. מי שיושב על הגדר ומחכה, עלול לגלות שהרכבת כבר עזבה את התחנה".
7 הכללים החדשים של חיפה
אז מה בעצם משתנה? עורכי הדין שפי ובוזגלו ממפים את שבעת השינויים הקריטיים שהתוכנית החדשה מביאה לעיר, ומסבירים כיצד הם ישפיעו על הכיס ועל הדירה שלכם:
העדפת הריסה על פני חיזוק: אם בעבר ראינו הרבה פרויקטים של עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1), המדיניות החדשה בחיפה חותכת לכיוון אחד: הריסה ובנייה מחדש. המטרה היא לייצר בניינים מודרניים, בטוחים יותר, עם חניונים תת-קרקעיים, ולא טלאי על טלאי.
מהפכת "נפח הבנייה": תשכחו מספירת קומות פשוטה (למשל: "תוספת 2.5 קומות"). בתוכנית החדשה, זכויות הבנייה מחושבות לפי "נפח". המשמעות היא גמישות אדריכלית גדולה יותר, שמאפשרת לאדריכלים לשחק עם הצורה של הבניין בהתאם למגרש הספציפי, במקום להיות כבולים לשבלונה אחידה.
חיפה היא לא מקשה אחת: התוכנית מחלקת את העיר לאזורים עם מדיניות שונה. "רחוב שמבור הוא לא נווה שאנן", מסבירים עורכי הדין. בשכונות מסוימות בכרמל, זכויות הבנייה יהיו מצומצמות יותר כדי לשמור על המרקם השכונתי, בעוד שבשכונות החוף, בהדר ובנווה שאנן, יינתנו זכויות נרחבות כדי לעודד התחדשות מאסיבית.
היטל השבחה – הסוף לפטור הגורף: זהו כנראה השינוי הכלכלי המשמעותי ביותר. בתמ"א 38 היה פטור כמעט גורף מהיטל השבחה. בתוכנית החדשה, ישנם שיעורי היטל ברורים. "זהו פרמטר קריטי", מדגישים עורכי הדין שפי ובוזגלו. "זה משפיע ישירות על הרווח של היזם. דיירים חייבים לוודא בחוזה שהיזם הוא זה שנושא בתשלום הזה במלואו, אחרת הם עלולים להיות מופתעים".
הפרשות לצורכי ציבור: אל תתפלאו אם בבניין החדש שלכם, חלק מקומת הקרקע יוקצה לגן ילדים או למועדון קהילתי. העירייה שומרת לעצמה את הזכות לדרוש שטחים ציבוריים בתוך הפרויקטים הפרטיים, כדי לתת מענה לגידול באוכלוסייה.
ודאות תכנונית: היתרון הגדול של התוכנית הוא השקיפות. במקום לנחש מה הוועדה תאשר ולהיות תלויים ב"שיקול דעת", התוכנית מספקת "מפת דרכים" ברורה. זה אמור, בתיאוריה, לקצר את הליכי הרישוי ולמנוע סחבת של שנים.
ביטחון לפני הכל: בחיפה, האיום הביטחוני הוא מוחשי. התוכנית החדשה נותנת תעדוף ברור לפרויקטים שממגנים את הדירות (ממ"דים תקניים) ומחזקים אותן בפני רעידות אדמה, כאינטרס עירוני עליון.
רוצים להישאר מעודכנים?
חלון ההזדמנויות נסגר במאי
מה תמליצו לבעלי דירות נכון לעכשיו? לרוץ למסלול תמ"א 38 הישן לפני שהוא פג במאי או לחכות לתוכנית החדשה?
"התשובה לא אחידה. יש אזורים, כמו חלקים בכרמל או באחוזה, שבהם התוכנית החדשה דווקא מצמצמת זכויות או מטילה היטלים שהופכים פרויקטים ללא כלכליים. עבור בניינים באזורים האלה, חלון ההזדמנויות לנצל את התמ"א הישנה הוא קריטי ונסגר ממש עכשיו. מצד שני, בשכונות כמו נווה שאנן או בת גלים, התוכנית החדשה עשויה להציע זכויות מפליגות שדווקא משתלם לחכות להן".
ההמלצה של עורכי הדין היא לא לנחש. "זה הזמן לפנות לבדיקה מקצועית", הם אומרים. "אנחנו בודקים כל בניין לגופו – מה הוא יכול לקבל היום בתמ"א ומה הוא יקבל בתוכנית החדשה. אפשר להספיק הרבה עד מאי אם עובדים עם צוות מקצועי. הדבר הכי גרוע הוא להישאר אדישים ולגלות ביוני 2026 שהבניין שלכם 'ננעל' ושום יזם לא מעוניין לגעת בו".
עורכי הדין יהונתן שפי ויצחק בוזגלו מתמחים בליווי דיירים בהתחדשות עירונית.
רחוב וודג'ווד 2, קומה 2, חיפה
טלפון: 077-977-5188
דוא"ל: office@sbo-law.co.il
לאתר משרד עורכי הדין שפי-בוזגלו >>>
לפייסבוק, לחצו כאן >>>
עמית כהן
*ההאטה הדרסטית במיזמי תמ"א 38 בשכונות הכרמל (כמו כרמליה, מרכז הכרמל והכרמל הוותיק) בתחילת 2026*
ההאטה הדרסטית במיזמי תמ"א 38 בשכונות הכרמל (כמו כרמליה, מרכז הכרמל והכרמל הוותיק) בתחילת 2026, נובעת משילוב של מדיניות עירונית מגבילה,
אי-ודאות תכנונית לקראת פקיעת התוכנית הארצית, ומצב ביטחוני וכלכלי מאתגר.
*להלן הסיבות המרכזיות להאטה:*
מדיניות העירייה וצמצום זכויות: עיריית חיפה מובילה בשנתיים האחרונות קו שמרני המעדיף התחדשות מתחמית (פינוי-בינוי) על פני פרויקטים בודדים של תמ"א 38. במקרים רבים, הוועדה המקומית דוחה בקשות להיתר בטענה לעומסי תנועה וחוסר בתשתיות ציבוריות בשכונות הרכס.
המעבר ל"תוכנית התחדשות בניינית" (חפ/2666): תמ"א 38 הארצית צפויה לפוג בחיפה ב-18 במאי 2026. העירייה מקדמת במקומה תוכנית עירונית מחליפה המגדירה זכויות בנייה שונות, מה שגורם ליזמים להמתין להתבהרות הכללים החדשים או להיתקל בקשיים באישור תוכניות ישנות שאינן תואמות את רוח המדיניות החדשה.
התנגדויות תושבים ומאבקים משפטיים: שכונות הכרמל מאופיינות בקהילה חזקה המגישה עררים רבים נגד פרויקטים בטענה לפגיעה בערכי נוף, מורשת וצפיפות יתר.
למרות החלטות תקדימיות של ועדת הערר המחוזית לטובת יזמים, הליכים אלו מעכבים פרויקטים בשנים רבות.
השפעת המלחמה והמצב הביטחוני: נתוני 2025 וראשית 2026 מצביעים על צניחה של כ-50% בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית במחוז חיפה בהשוואה לשנה הקודמת. חוסר היציבות הביטחונית בצפון מוביל לירידה בביקוש לדירות חדשות ולעסקאות קבלן, מה שפוגע בכדאיות הכלכלית של היזמים.
אי-ודאות כלכלית: עליית מחירי הבנייה לצד ריבית גבוהה הפכו פרויקטים רבים של חיזוק (תמ"א 38/1) ללא רווחיים בכרמל, במיוחד כאשר העירייה מגבילה את מספר הקומות הנוספות שניתן לבנות.
ש
עיר שתהפוך למפלצות בטון לגובה רב. איכס