החלטה משמעותית שניתנה לאחרונה בחיפה עשויה להשפיע על בעלי דירות רבים באזורי תיירות: המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה קבעה כי השכרת דירות לטווח קצר אינה סותרת בהכרח תקנון בית משותף המגדיר את השימוש בדירות למטרות מגורים בלבד.
ההחלטה התקבלה במסגרת סכסוך בין בעלי דירות בבניין ברחוב אהרון רוזנפלד בבת גלים, הכולל 23 יחידות דיור. חלק מהדיירים ביקשו למנוע משכניהם להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות באמצעות פלטפורמות תיירותיות, בטענה שהדבר מנוגד לתקנון הבית המשותף.
מנגד בעלי הדירות המשכירים טענו, כי בעת הקמת הפרויקט והחתימה על הסכם השיתוף היה ברור לכל המעורבים שהבניין, הממוקם בקו ראשון לים, יאפשר גם שימושים של דירות נופש והשכרות קצרות טווח. לדבריהם, הכוונה הייתה למנוע פיצול דירות או הפעלת עסקים הכרוכים בקבלת קהל, אך לא לאסור השכרה לתקופות קצרות.
במסגרת ההליך בחנה המפקחת את הוראות התקנון ואת כוונת הצדדים בעת ניסוחו. בהחלטתה ציינה כי תקנון מוסכם שנרשם לבית משותף מקבל מעמד קנייני ומחייב את כלל בעלי הדירות, גם כאלה שרכשו את הדירות בשלב מאוחר יותר.
עם זאת, המפקחת קבעה כי המונח "מגורים" אינו מוגבל למשך זמן מסוים, ולכן גם השכרה לתקופות קצרות עשויה להיחשב שימוש למגורים. מאחר שהתקנון לא כלל הוראה מפורשת האוסרת השכרה קצרת טווח, נקבע כי אין בסיס למנוע אותה.
עוד עלה מהעדויות שנשמעו בהליך כי חלק מבעלי הקרקע המקוריים רכשו אותה מתוך כוונה להקים פרויקט שישמש בין היתר כדירות נופש. לפי קביעת המפקחת, בעת החתימה על הסכם השיתוף התכוונו הצדדים לאפשר שימוש בדירות גם להשכרות קצרות טווח.
רוצים להישאר מעודכנים?
המפקחת הדגישה כי אם השכרות קצרות טווח גורמות למטרדים כגון רעש, לכלוך או הפרעה לשכנים, יש להתמודד עם הבעיות באמצעות הכלים המשפטיים המתאימים. לדבריה, אין מקום לאסור באופן גורף שימוש שנחשב לגיטימי רק בשל חשש עתידי מפני מטרדים אפשריים.
עוד נקבע כי ההחלטה תעמוד בתוקפה כל עוד לא תינתן פרשנות שונה במסגרת הליך נוסף המתנהל בין הצדדים בבית המשפט המחוזי.
הפסיקה עשויה לעורר עניין בקרב בעלי דירות נוספים בבת גלים ובאזורים תיירותיים אחרים בחיפה, שבהם הפכה בשנים האחרונות השכרת דירות לטווח קצר לתופעה נפוצה.
עו"ד גיא פייביש, שייצג ארבעה מתוך חמשת בעלי הדירות: "מדובר בפסק דין בעל חשיבות רבה, שמחדד כי לא ניתן לפרש באופן אוטומטי את המונח 'מגורים' בכל בית משותף באותו אופן, אלא יש לבחון בכל מקרה את כוונת הצדדים בעת ניסוח התקנון. הצלחנו להוכיח, כי במקרה הספציפי הזה, כבר בשלב שיווק הפרויקט בשנים 2012–2013 הוצגו הדירות ככאלה המתאימות גם להשכרה לטווח קצר, בין היתר בשל מיקומן הייחודי מול חוף הים ובסמיכות למרכז הרפואי רמב"ם, המושך תיירות מרפא".
עו"ד פייביש הוסיף: "חלק מרוכשי הדירות הגיעו לפרויקט בדיוק בשל הפוטנציאל הזה, וחלקם אף לא התכוונו להתגורר בדירות באופן קבוע, אלא להשתמש בהן כדירות נופש ולהשכירן בתקופות שבהן אינן בשימוש. פסק הדין מאמץ את העמדה, שלפיה יש לבחון כל תקנון בהתאם לנסיבותיו ולכוונת הצדדים שעמדו מאחוריו, ולא להסתפק בפרשנות טכנית או גורפת. למיטב ידיעתי, זו אחת הפעמים הראשונות שבהן המפקחת על רישום המקרקעין נדרשה באופן כה מעמיק לפרש את התקנון על בסיס כוונת הצדדים בעת יצירתו".
הזייה
עוד פגיעה קשה באיכות החיים בישראל.
תארו לכם שכל הדירות בבניין שלכם זה תיירים זרים כל שבוע ים מזוודות ורעש.. איזה סיוט. ערך הדירות בבת גלים יצנח פלאים.
יעל ר.
יום שישי בצהריים השעה 13:00
טיילת לואי:
מאות !!!!!! רכבים של תלמידים ערבים פשטו על המקום. צפירות, צעקות, חריקות בלמים והתפרעויות ברכבים ברחוב יפה נוף. רעש בלתי פוסק לדיירים והברחת תיירים
שיירות של רכבים שצופרים ומשתוללים בלי הפסקה
אוזלת יד מוחלטת
הטיילת הפכה למקום השתלטות של הכפרים ותיכיניל ערביים שבאים לצפור להפריע במשך שעות בטיילת
בשביל מה משלמים ליחידת הבטחון בעירייה?!
אין ניידות, אין שיטור אין כלום.
מתפרעים ימים שלמים בטיילת לואי אין פקח אחד במקום.
משתמש אנונימי (לא מזוהה)
הפסד דרמטי לבעלי הדירות בבת גלים
הרי התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות בבנין…
ההפסד הדרמטי הוא של בעלי הדירות.
בעלי הדירות האחרים אשר זכו בתביעתם והוכרה זכותם להשכרות קצרות מועד ואף ל- day use
יזכו לשלם ארנונה עסקית על דירותיהם ולכן גם העיריה זכתה…
משתמש אנונימי (לא מזוהה)
ההחלטה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה היא לא פחות מרוח גבית חסרת אחריות להרס שכונת בת גלים, והיא מנותקת לחלוטין מהמציאות בשטח. בשם פלפולים משפטיים על "כוונת הצדדים" ב-2012, המפקחת הפקירה את ביטחונם, איכות חייהם ורכושם של דיירי הבניין והשכונה כולה.
אציין רק שלוש סיבות מרכזיות מדוע מדובר בהחלטה שגויה, מסוכנת ומקוממת:
1. השכרה לטווח קצר (Airbnb) ללא פיקוח הדוק היא הקרקע הפורייה ביותר לפעילות פלילית ומפוקפקת. בפועל, החלטה זו פותחת את הדלת לזליגה מאסיבית של תעשיית המין והעולם התחתון ללב בנייני המגורים בבת גלים.
תחלופה אנונימית: דירות נופש קצרות טווח משמשות פלטפורמה אידיאלית להפעלת נערות ליווי ומכוני בוטיק, הרחק מעיני החוק ותוך ניצול האנונימיות של השוכרים.
פגיעה בביטחון האישי: המשמעות הישירה היא הפיכת השכונה למגנט עבור צרכני זנות, סרסורים ומפעילי מכונים המזוהים עם ארגוני פשיעה. משפחות, ילדים וקשישים בבת גלים ייאלצו להיתקל מדי יום, בתוך חדר המדרגות שלהם, בטיפוסים מפוקפקים ופליליים.
2. עיוות מוחלט של המושג "מגורים" ופגיעה בזכות הקניין של הרוב
הקביעה כי המונח "מגורים" כולל בתוכו השכרה של ימים בודדים לתיירים מתחלפים היא אקרובאטיקה משפטית מופרכת.
מגורים מעצם הגדרתם מחייבים יציבות, קביעות וקהילתיות.
בית משותף אינו בית מלון. בעלי הדירות שרכשו נכס בבניין שאמור להיות מיועד למגורים בלבד, מוצאים את עצמם בעל כורחם שותפים לניהול אכסניה רועשת, ללא שירותי אבטחה, ללא קבלה ותוך שחיקה קשה של תשתיות הבניין (מעליות, אינטרקום, ניקיון) שעלותן נופלת על הדיירים הקבועים.
3. גלגול האחריות על השכנים: "תתמודדו עם המטרדים בבתי משפט"
אמירתה של המפקחת כי יש להתמודד עם מטרדי רעש, לכלוך ופגיעה באיכות החיים "באמצעות הכלים המשפטיים המתאימים" היא לעג לרש.
היא דורשת מדיירים נורמטיביים להפוך לבלשים, לאסוף ראיות, להזמין משטרה (שברוב המקרים לא מגיעה למטרדי רעש) ולנהל משפטים יקרים ומתישים מול בעלי דירות תאבי בצע או שוכרים אלימים שמתחלפים מדי יומיים.
במקום למנוע את המפגע מראש ולהגן על הרוב, המפקחת מעדיפה להגן על כיסם של קומץ משקיעים ומטילה את הנטל הכלכלי והנפשי על הציבור.
בקיצור פסק הדין הזה הוא פצצה מתקתקת. הוא מקריב את הביטחון האישי של תושבי בת גלים לטובת שורת הרווח של משקיעי נדל"ן, ומכשיר את הפיכתה של שכונת חוף פסטורלית למתחם חקירות ופעילות של העולם התחתון. יש לקוות שבית המשפט המחוזי יהפוך את ההחלטה האומללה הזו בהקדם.
ויקטור לויטוס
זה אסון לשכונה.
צריך להילחם נגד ההחלטה בכל הכוח. לא בשביל זה באתי לשכונה.
למגיב ההיסטרי
לא ידוע על קשר בין Airbnb לעולם תחתון וזנות. זוהי השכרה לתיירים רשומים עם ביקורות בפלטפורמה.
חוסר אחריות
פסיקה מסוכנת, תמוהה וחסרת אחריות, שמצביעה על חובבנות משפטית, לא פחות.
לטובת בת גלים, אני מקווה שהמחוזי יהפוך את ההחלטה במהירות.
לפסיקה הזו, שהיא לא פחות מהזויה, יש השפעה נרחבת על תחום המלונאות בארץ כולו, תחום שמחייב היתרים ונמצא תחת מיסוי מתאים, ואילו כאן פתחה השופטת פתח להפעלת עסק "מלונאות" בבנייני מגורים רגילים ללא כל היתר או מיסוי, בזמן שהדבר נכפה על דיירי הקבע שגרים בבניין בניגוד לרצונם ובניגוד לתקנון, ומבלי שתשתיות הבניין ערוכות לכך.
הדבר הזה מייקר את מחירי המלונאות, זו שכן מאושרת בהיתר, ומעלה לכולנו את מחירי השכירות בארץ לאור יציאה של דירות מגורים ממלאי הדירות שמשמשות לשכירות ארוכת טווח.
בנוסף, חובה לערב את העירייה ורשות המיסים עבור גביית ארנונה מוגדלת ומיסוי של דירות הנתבעים כעסק לכל דבר ועניין. נדרש גם לבדוק שאין בבניין הזה אירוח "בשחור" שמתבצע ללא קבלות ותיעוד, מה שמאוד סביר שקיים, לכאורה.
החלטתה של השופטת לא עומדת בשום סף של "מבחן האדם הסביר" שקורא תקנון ובו מופיע כי הבניין מיועד "למגורים בלבד" – איזה אדם סביר אמור להסיק ש"מגורים" משמעותם עסק להשכרה קצרת טווח עבור אנשים מתחלפים שהינם זרים לחלוטין לבניין ולשכנים, שמשתמשים לכאורה בדירות לטובת מסיבות, צריכת שירותי מין, ופעילות עבריינית מתחת לרדאר? האם אלה הם אותם ה"מתגוררים" בבניין שאליהם השופטת מכוונת בהחלטתה?
החלטה של השופטת לכאן או לכאן היא אינה "משחק סכום אפס" במקרה הזה, ומשמעות הפסיקה הנוכחית היא הרת אסון ופוגעת פגיעה אנושה בשכונה כולה. בהחלטתה, השופטת מתעדפת משקיעי נדל"ן תאווי בצע (שייתכן שכלל אינם מתגוררים בחיפה) שיעשו הכל עבור רווח כספי, גם במחיר של מירור החיים של דיירי הקבע בבניין ושינוי מרקם החיים בשכונה כולה.
חוסר אחריות בלתי נתפס.
הרצל
אז זה ארנונה למגורים או בית מלון =עסק