“החיים הם תקופה קשה”, אמר חנוך דאום, ומי כמונו הישראלים מבינים את משמעות האמירה הזו. במדינה שבה כל כמה שנים מתרחש אירוע שמטלטל את היסודות, כמו מגיפה, מלחמה או משבר כלכלי, אנו לומדים פעם אחר פעם להתמודד עם מציאות שמשתנה מול עינינו. אבל בשנתיים האחרונות, מאז 7 באוקטובר, ישראל מתמודדת עם אתגר חסר תקדים – משבר ביטחוני עמוק לצד אי ודאות מדינית וכלכלית שמשפיעה על כל בית במדינה.
במרכז המשבר נמצא ענף הנדל"ן. זהו לא "עוד ענף" אלא הקטר של המשק הישראלי. זהו תחום שמעסיק מאות אלפים באופן ישיר – קבלנים, פועלים, מהנדסים, אדריכלים, יועצים, שמאים – ועוד מאות אלפים באופן עקיף – ספקי בטון, תעשיות עץ ומתכת, יצרני מטבחים, ריצופים, ריהוט ומערכות בניין מתקדמות. כל שקל שנכנס או יוצא מענף הנדל"ן מייצר תגובת שרשרת שמזיזה עשרות תחומים אחרים בכלכלה. וכאשר הענף הזה חווה האטה, ההשלכות ניכרות בכל פינה במשק – מהכנסות המדינה ממסים ועד לכיסו של השוכר הצעיר בחיפה.
הריבית הגבוהה – האויב מספר אחת
במרכז הבעיה ניצבת סביבת הריבית הגבוהה. העלאות הריבית האחרונות, שנועדו לבלום את האינפלציה, פגעו בעוצמה בענף הדיור. משכנתאות התייקרו בצורה דרמטית, והמשק הישראלי, שבו רוב המשפחות מתבססות על הלוואות לדיור, מצא עצמו מתמודד עם תשלומים חודשיים מנופחים. זוג צעיר שרכש דירה לפני שנתיים משלם היום מאות ולעתים אלפי שקלים יותר בחודש, וזו פגיעה ישירה ביוקר המחיה.
ההשפעה לא נעצרת כאן. המשקיעים נסוגו מהשוק משום שהשכירות כבר אינה מאזנת את הריבית על ההלוואה. פחות דירות נרכשות להשקעה, פחות היצע לשוק השכירות, והביקוש, כדרכו בישראל, רק הולך וגדל. התוצאה היא עליות מחירים גם ברכישה וגם בשכירות, ובמילים אחרות – המשכנתה יקרה יותר, והדירה התרחקה עוד יותר.
לא פלא, אם כן, שבכל רבעון אנו עוצרים את נשימתנו וממתינים לדבריו של נגיד בנק ישראל. ההערכות הן כי לקראת סוף השנה יחל תהליך הדרגתי של הפחתת ריבית – אולי "רק" 0.25 אחוז בתחילה, אך זה יהיה צעד קטן בכיוון הנכון וישדר לשוק שהלחץ מתחיל לרדת. מעבר להקלה הכלכלית הישירה, יש כאן גם מרכיב פסיכולוגי – האמון הציבורי. כשיש אמונה שהריבית תרד, השוק מתחיל לנוע. זוגות צעירים שיושבים על הגדר עשויים לרכוש, יזמים ישלימו עסקאות שדחו, והמשק כולו יקבל זריקת עידוד.
רוצים להישאר מעודכנים?
הקרקע כמשאב מוגבל
אבל ריבית היא רק חלק מהתמונה. במשך שנים, אחד החסמים הגדולים ביותר היה הקרקע. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החזיקה את עיקר הקרקעות המשמעותיות צמוד לחזה, והמכרזים שהיא פרסמה היו מעטים, איטיים ולעתים מתומחרים גבוה מדי. במקביל, הביקוש לדירות בישראל הלך ותפח, בעיקר במרכז הארץ. התוצאה היתה מחסור מתמשך של עשרות אלפי יחידות דיור בכל שנה, והפער הלך וגדל.
דווקא כאן מתגלה האור בקצה המנהרה – ההתחדשות העירונית. פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א הפכו בשנים האחרונות לקרקע הפורייה של הענף, תרתי משמע. כבר היום כ־30 אחוז מהתחלות הבנייה בישראל מגיעות מפרויקטים של התחדשות עירונית, והיד עוד נטויה. מדובר במתחמים בלב הערים ואזורי הביקוש, שמאפשרים להוסיף אלפי יחידות דיור חדשות מבלי להזדקק לאדמות רמ"י, ועל הדרך הנאה מחידוש שכונות ישנות ומתפוררות והוספת ממ"דים שנחיצותם היא ברורה.
הרשויות שולטות בסכר
למעשה, מי ששולטות כיום ב"סכר הקרקעות" הן הרשויות המקומיות בכל רחבי הארץ והוועדות המחוזיות. במשך שנים רבות הן היוו חסם משמעותי, אם בשל היעדר תשתיות מתאימות, מחסור בכיתות לימוד, כבישים פקוקים וכדומה. כל אלה הפכו את התוכניות היפות למסמכים מעלי אבק על שולחנו של האדריכל. גם חוסר ההיכרות עם הכלכלה שמאחורי הענף – מה גורם לפרויקט להיות כדאי ליזם – יצר עיכובים אינסופיים ואישור של תוכניות לא כלכליות שלא יצאו אל הפועל.
בשנה האחרונה חל שינוי בחלק גדול מהרשויות ומהוועדות. ייתכן שהמלחמה, שהוכיחה לכולנו את הצורך בממ"דים ובמבנים חזקים ומודרניים, היא זו ששינתה את התודעה. ייתכן שזו ההבנה שאי אפשר לעצור את הקדמה ושישראל חייבת להתחדש, להתרחב, לבנות לגובה ולשמור על שטחים ירוקים. כך או כך, יותר ויותר רשויות מתחילות לאשר תוכניות, להבין את המשמעויות ולהפוך מחוסמי פיתוח לזרזי פיתוח.
סיום המלחמה כזרז
סיום המלחמה ישמש מנוע מרכזי לשיקום הכלכלה ולחיזוק שוק הנדל"ן. החזרת תחושת הביטחון תעודד השקעות זרות ופנימיות, עסקים יחזרו לפעול במלואם, המילואימניקים היקרים יחזרו לשוק העבודה והמשק יתייצב. בענף הנדל"ן, הוודאות תאפשר ליזמים ולרוכשים לקבל החלטות בביטחון, פרויקטים שהוקפאו יחודשו, ותנועת האוכלוסייה בחזרה לאזורי הביקוש תגדיל את ההיצע והביקוש באופן טבעי. השילוב בין יציבות ביטחונית, הזרמת הון ופיתוח מחדש צפוי להניע את השוק קדימה ולתרום להורדת מחירים בטווח הבינוני.
כאשר כל התנאים הללו יתחברו נוכל לראות לא רק יציאה מהמשבר אלא גם התחלה של פרק חדש – דיור זמין יותר, שוק משוכלל יותר וכלכלה חזקה יותר.
ובין כל העננים הכבדים, זהו אולי האור הברור ביותר בקצה המנהרה.
* הכותב הוא מבעלי קבוצת מבנים התחדשות עירונית
תגובות